Přijdou tři nabídky na stejnou rekonstrukci a liší se o statisíce. Nejlevnější vypadá jako výhra. V praxi to obvykle znamená jediné: něco v ní není — a doplní se během stavby, kdy už nemáte s kým vyjednávat.
Jednořádková nabídka není rozpočet
„Rekonstrukce bytu 3+1 — 890 000 Kč“ není rozpočet. Je to číslo, ke kterému se nedá nic dopočítat a proti kterému se nedá nic reklamovat.
Rozpočet, se kterým se dá pracovat, obsahuje u každé položky množství, měrnou jednotku, jednotkovou cenu a cenu celkem. Rozděluje práci a materiál. A je členěný po profesích nebo po fázích, ne jednou hromadou.
Bez těchto údajů dvě nabídky neporovnáte, protože nevíte, jestli počítají totéž.
Devět položek, které v nabídkách nejčastěji chybí
- Bourání a odvoz suti. Kontejner, jeho stání a poplatek za uložení odpadu jsou reálné náklady.
- Přesun hmot. Vynášení materiálu do čtvrtého patra bez výtahu není totéž co do přízemí.
- Ochrana konstrukcí — zakrytí podlah, oken, zárubní, výtahu a chodby.
- Úklid průběžný i závěrečný.
- Drobný materiál — spojovací materiál, tmely, lepidla, kotvení.
- Revize elektroinstalace. Bez revizní zprávy nemá nová elektroinstalace papírově existovat.
- Zařizovací předměty a baterie, pokud nejsou výslovně uvedeny.
- Dopravné a zařízení staveniště.
- Prostupy a začištění po řemeslech.
U nabídky, která je výrazně nejlevnější, projděte tenhle seznam bod po bodu. Ve většině případů najdete odpověď.
Otázka, která odhalí kvalitu nabídky
Zeptejte se: „Co v této ceně není?“
Poctivá odpověď zní konkrétně — například že v ceně nejsou zařizovací předměty, obklady nad určitou cenovou hladinu a případné vícepráce vyplývající ze skrytého stavu konstrukcí. Odpověď „všechno je v tom“ je u rekonstrukce staršího bytu neopatrná nebo nepravdivá.
Jak porovnat tři nabídky
- Srovnejte rozsah, ne cenu. Udělejte si tabulku položek a doplňte, kdo co má.
- Zkontrolujte výměry. Liší-li se plocha obkladů mezi nabídkami o třetinu, někdo počítal špatně.
- Porovnejte kvalitativní úroveň materiálů. „Obklad“ může znamenat cokoli.
- Podívejte se na dobu. Termín, který je o polovinu kratší než u ostatních, buď nebude dodržen, nebo se nedodrží technologické přestávky.
- Ptejte se na platební podmínky. Vysoká záloha předem je riziko, ne sleva.
Rezerva není luxus
U rekonstrukce staršího bytu si držte stranou rezervu zhruba desetiny rozpočtu. Ne proto, že se počítá špatně, ale proto, že co je pod obkladem a v podlaze, se zjistí až po vybourání.
U novostavby je rezerva menší, u domu ze sedmdesátých let větší. Kdo rezervu nemá, řeší první nepříjemné zjištění zastavením stavby.
Co má být ve smlouvě o dílo
- Rozsah díla odkazem na konkrétní položkový rozpočet, který je přílohou.
- Cena a způsob jejího určení.
- Termín zahájení a dokončení, případně po fázích.
- Postup u víceprací — písemné odsouhlasení před provedením, ne po něm.
- Platby navázané na dokončené fáze.
- Záruka a způsob uplatnění vad.
- Předání díla a protokol o vadách a nedodělcích.
Nejdůležitější je bod o vícepracích. Bez něj se během stavby dozvíte o nákladech, které jste neschválili — souvislosti popisujeme v článku o vícepracích.
Proč vám neuvádíme ceny za metr
Protože by to bylo nepoctivé. Cena rekonstrukce se liší podle stavu bytu, patra, přístupu, rozsahu bourání a kvality materiálů natolik, že „cena za m²“ z internetu je při rozhodování k ničemu a při vyjednávání zavádějící.
Co má smysl: prohlídka, zaměření a položkový rozpočet na váš konkrétní byt.
Uděláme vám rozpočet, který se dá porovnat
Pracujeme v Ostravě a okolí. Přijedeme, zaměříme a připravíme položkový rozpočet, ve kterém uvidíte každou položku zvlášť — včetně toho, co v ceně není.
Postup celé rekonstrukce popisujeme v článku Rekonstrukce bytu krok za krokem. Ozvěte se nám.