Kolik stojí rekonstrukce bytu

Odpověď, kterou chcete slyšet, je jedno číslo za metr čtvereční. Odpověď, která vám k něčemu bude, je tahle stránka. Vysvětlíme, z čeho se cena rekonstrukce skládá, co s ní nejvíc hýbe a proč vám paušální částku předem neřekneme — ani když ji konkurence uvádí.

Proč neuvádíme cenu za metr

Cena za metr čtvereční dává smysl u nové výstavby, kde se staví od nuly podle projektu. U rekonstrukce je to zavádějící údaj, protože největší část rozpočtu určuje to, co je pod omítkou a co se musí zbourat — a to se podle plochy odhadnout nedá.

Dva byty 3+1 o stejné výměře ve stejném domě mohou mít rozpočty, které se liší o stovky tisíc. Jeden má hliníkové rozvody elektřiny z šedesátých let a litinové odpady, druhý prošel částečnou rekonstrukcí před deseti lety. Stejná plocha, jiná stavba.

Když vám někdo řekne cenu za metr po telefonu, říká vám cenu, kterou ještě nemůže znát. Buď ji později navýší vícepracemi, nebo do ní schoval rezervu, kterou zaplatíte i v případě, že se nic nečekaného nestane.

Co s cenou hýbe nejvíc

• Rozsah bourání. Vybourání bytového jádra, posun příček nebo změna dispozice znamenají kromě samotné práce i odvoz suti, novou podlahu, nové rozvody a často statické posouzení.
• Rozvody. Kompletní výměna elektroinstalace, vody a odpadů je jedna z nejdražších položek rekonstrukce, a zároveň ta, kterou nejméně vidíte. Hliníkové vodiče a litinové odpady jsou důvod, proč se u starších bytů nevyplácí dělat rekonstrukci na etapy.
• Koupelna a kuchyně. Nejvyšší koncentrace řemesel na nejmenší ploše. Přesun vývodů vody a odpadu je zásadní rozdíl v ceně oproti zachování stávajících pozic.
• Patro a přístup. Dům bez výtahu, úzké schodiště nebo zákaz stání před domem prodraží veškerou manipulaci s materiálem i odvoz suti.
• Standard materiálů. Tady máte volnost vy — rozdíl mezi základní a vyšší řadou obkladů, dveří nebo sanity se dá měřit v desítkách procent položky.
• Termín. Práce mimo běžné kapacity nebo ve zkrácené lhůtě stojí víc, protože znamená víc lidí na stavbě najednou.

Co v rozpočtech nejčastěji chybí

Rozdíl mezi levnou a drahou nabídkou bývá často jen v tom, co v ní není napsané. Než začnete nabídky porovnávat, zkontrolujte, jestli obsahují:

• Odvoz a likvidaci suti včetně poplatku za skládku.
• Přesuny hmot — vynášení materiálu a suti v domě bez výtahu.
• Revizní zprávu elektroinstalace a tlakové zkoušky rozvodů.
• Ochranu společných prostor a úklid po dokončení.
• Kompletační a pomocné práce, které v soupisu vypadají jako drobnost a v součtu drobnost nejsou.
• Rezervu na to, co se najde po vybourání. Poctivější než skrytá přirážka je věta, co se stane, když se pod dlažbou objeví něco nečekaného.

Jak takový rozpočet číst položku po položce, jsme rozepsali v článku Jak číst stavební rozpočet a poznat, co v něm chybí.

Jak se u nás k ceně dojde

• Prohlídka a zaměření. Přijedeme se podívat na skutečný stav bytu — ne na půdorys. Nezávazně a zdarma.
• Položkový rozpočet. Dostanete soupis prací a materiálů, u každé položky množství, jednotkovou cenu a cenu celkem. A výslovně napsané, co v ceně není.
• Projdeme ho spolu. Řekneme, kde se dá ubrat, aniž byste to za pět let litovali, a kde se ubírat nevyplatí.
• Cena platí, pokud se nezmění zadání. Vícepráce vznikají tam, kde se po vybourání objeví něco, co nebylo vidět — a i tehdy je odsouhlasíte dřív, než se udělají.

Kde se dá ušetřit a kde ne

Ušetřit jde na standardu obkladů, dlažby, dveří a sanity, na zachování stávajících pozic vývodů v koupelně a kuchyni, na vlastním nákupu vybavení a na tom, že rekonstrukci naplánujete na dobu, kdy nespěcháte.

Ušetřit nemá smysl na rozvodech elektřiny a vody, na hydroizolaci v koupelně, na odvětrání a na revizích. Tyhle položky jsou vidět nejmíň a jejich oprava po dokončení znamená znovu bourat to, co jste právě zaplatili.

Zvláštní kapitolou je pořadí prací. Zásuvka navíc stojí ve fázi projektu pár set korun, po vymalování několik tisíc. Většina zbytečných nákladů u rekonstrukcí nevzniká drahým materiálem, ale rozhodnutím učiněným pozdě.

Kdy vám řekneme, že se rekonstrukce nevyplatí

Někdy z prohlídky vyjde, že rozsah nutných zásahů je tak velký, že by se peníze lépe zhodnotily jinde — třeba koupí jiného bytu. Stává se to u bytů, kde se sejde havarijní stav rozvodů, vlhkost a nutnost statického zásahu. Když k tomu dojde, řekneme vám to, i když z toho pro nás žádná zakázka neplyne.

Stejně tak vám řekneme, když si část prací zvládnete zařídit sami levněji, a my uděláme jen to, co má smysl svěřit firmě.

Chcete vědět, kolik to bude stát u vás?

Přijedeme se podívat, zaměříme skutečný stav a připravíme položkový rozpočet na váš konkrétní byt. Prohlídka i rozpočet jsou nezávazné a zdarma.