Rekonstrukce rodinného domu

Rekonstrukce rodinného domu se od rekonstrukce bytu liší v jedné zásadní věci: u bytu řešíte to, co je uvnitř, u domu i to, co je venku. Střecha, obvodové zdivo, základy a vlhkost rozhodují o výsledku víc než dispozice a obklady — a poznat jejich skutečný stav jde často až po odkrytí.

Čím se rekonstrukce domu liší

• Obálka budovy. Střecha, fasáda, okna a zateplení tvoří u domů velkou část rozpočtu a ovlivňují náklady na vytápění na dalších dvacet let.
• Vlhkost. Starší domy bez funkční hydroizolace vzlínají vodu do zdiva. Řešit to až po vymalování znamená dělat práci dvakrát.
• Statika. Odstranění nosné stěny, nové otvory nebo zásah do stropů vyžadují posouzení statika, ne odhad zedníka.
• Vytápění. Výměna zdroje tepla, rozvodů a otopných těles je samostatná kapitola, která se musí navrhnout společně se zateplením — jinak zaplatíte kotel na výkon, který nikdy nevyužijete.
• Vlastní pozemek. Přípojky, jímka nebo kanalizace, zpevněné plochy a terénní úpravy bývají položky, na které se při plánování zapomíná.

V jakém pořadí se to dělá

Pořadí prací u domu je tvrdší než u bytu, protože práce venku závisejí na počasí a práce uvnitř na tom, aby do domu neteklo.

• Nejdřív střecha. Dokud zatéká, nemá smysl dělat cokoli uvnitř.
• Pak vlhkost a odvodnění. Hydroizolace, drenáž, okapový chodník.
• Statické zásahy a hrubé práce. Bourání, nové otvory, překlady, stropy.
• Rozvody. Elektrika, voda, odpady, topení — všechno dřív, než se cokoli zavře.
• Okna a zateplení. Pořadí oproti fasádě má vliv na detaily ostění.
• Vnitřní dokončovací práce. Omítky, podlahy, obklady, malby.
• Venkovní úpravy nakonec, ať je nezničí stavební provoz.

Pokud plánujete rekonstrukci po etapách, řekněte nám to hned. Je rozdíl mezi etapizací, která dává smysl, a rozdělením, kvůli kterému budete některé práce dělat dvakrát.

Co zjistíme při prohlídce

Přijedeme se podívat na skutečný stav, ne na půdorys. U domů nás zajímá hlavně:

• stav krovu, střešní krytiny a klempířských prvků,
• projevy vlhkosti ve spodní stavbě a v přízemí,
• skladba a stav obvodových konstrukcí,
• stáří a druh rozvodů — hliník v elektroinstalaci a litina v odpadech znamenají kompletní výměnu,
• zdroj vytápění a jeho stav,
• napojení na sítě, nebo řešení bez nich.

Co dostanete

• Prohlídku a zaměření skutečného stavu. Nezávazně a zdarma.
• Položkový rozpočet — u každé práce a materiálu množství, jednotková cena a cena celkem, a výslovně napsané, co v ceně není.
• Koordinaci řemesel a jednoho člověka, se kterým komunikujete.
• Doklady na konci — revizní zprávy, dokumentace, předávací protokol.
• Stavební deník, ve kterém průběžně vidíte, co je hotové.

Z čeho se cena skládá a co s ní hýbe nejvíc, jsme rozepsali na stránce Kolik stojí rekonstrukce. Jak číst rozpočet položku po položce, najdete v článku Jak číst stavební rozpočet.

Kdy se rekonstrukce nevyplatí

Někdy z prohlídky vyjde, že se sešlo příliš věcí najednou: havarijní stav krovu, vlhké zdivo, nutný statický zásah a kompletní výměna rozvodů. V takovém případě se součet blíží ceně nové stavby, ale výsledkem je pořád starý dům s omezeními, která se odstranit nedají.

Když k tomu dojde, řekneme vám to — i když z toho pro nás žádná zakázka neplyne. Stejně tak vám řekneme, když má smysl udělat teď jen část a se zbytkem počkat.

Chcete vědět, kolik to bude stát u vás?

Přijedeme se podívat, zaměříme skutečný stav a připravíme položkový rozpočet na váš konkrétní dům. Prohlídka i rozpočet jsou nezávazné a zdarma.